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景瑞控股跌出百强榜:高息发债被疑资金紧张 因项目质量被约谈

摘要:景瑞控股日前发布的8月份经营简报显示,当月合约销售额为19.95亿元,同比减少17.05;1-8月,景瑞控股累计实现合约销售134.76亿元,与上年同期的132.13亿元相比微增2。...

    景瑞控股日前发布的8月份经营简报显示,当月合约销售额为19.95亿元,同比减少17.05%;1-8月,景瑞控股累计实现合约销售134.76亿元,与上年同期的132.13亿元相比微增2%。

  景瑞控股去年实现合约销售额约252.4亿元,在克尔瑞研究披露的销售排行榜中位列第91名。2019年,景瑞控股将销售目标定为280亿元,公司前8个月仅完成年度销售目标的48.13%,不及房地产企业的平均水平,想实现全年目标存在不小的难度。而克尔瑞披露的《2019年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,从全口径金额来看,景瑞控股已榜上无名,上年同期位列第100名。

  中国网财经记者还梳理了景瑞控股的合同销售均价,1-8月每平米分别为19601元、19726元、21748元、19398元、20941元、22585元和26508元和19422元。。也就是说,今年前8个月中,景瑞控股每平米平均售价最高和最低值相差了7110元。

  有投资者对景瑞控股能否完成2019年销售目标,以及售价剧烈波动提出质疑,中国网财经记者也曾就相关问题致电致函景瑞控股,但始终没有收到回复。

  毛利率下滑,土储权益占比不到一半

  销售规模未现明显增长的景瑞控股,盈利能力似乎也不如从前。2019年半年报显示,报告期内公司毛利为5.7亿元,同比下降3.7%;毛利率25.93%,同比下降1.3个百分点。

  2019年上半年,景瑞控股的营业收入为21.86亿元,同比增长1%,其中贡献了近八成收入的物业销售板块,与上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是,景瑞控股上半年收入的微增,是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基础上的。

  从土地储备来看,截至2019年6月30日,景瑞控股的土地储备合计约546.1万平方米,权益面积为283.51万平方米,占比51.9%。有房地产专家告诉中国网财经记者:“在拿地价格走高、政策收紧的背景下,虽然房地产企业合作很常见,但权益占比不到一半的企业并不多。”

  还有券商分析师称,如果看销售,权益销售额才是房企业绩最真实的反映,才能更客观地显示房企实力,目前很多“合作模式”的房企,看似规模庞大,实则外强中干。该分析师指出,景瑞控股未来想要保证企业更高质量业绩增长,权益占比需继续提升。

  据了解,景瑞控股上半年共新增了7块土地,新增土储总建面积76.7万平方米,与上年同期相比下滑了46%,新增土地投资总额37.09亿元,拿地销售比0.37,而目前百强房企的平均水平为0.42。

  总负债452亿,年内所发票据利率均超10厘

  拿地放缓的景瑞控股,有业内人士质疑其资金紧张。数据显示,截至2019年6月底,景瑞控股的总负债为452.15亿元,与2018年底的390.69亿元相比上涨逾60亿元,净债务资本比率为72%,与2018年底相比增长8个百分点。

  在景瑞控股逾400亿元的负债中,未偿还借款总额为209.65亿元(2018年底这个数据为187亿元),其中一年内到期的借款为103.8亿元。不过,在景瑞控股的账面上,银行及手头的现金约为142亿元,其中30.87亿元现金受到了限制。

  此外,景瑞控股也在不断的高息发债。公告显示,2019年1月和4月,景瑞控股分别发行了2020及2021年到期的优先票据,金额分别为1.5亿美元和2亿美元,利率分别为13厘和10.875厘;7月18日,景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元优先票据,利率为12厘。据景瑞控股披露,公司上述发债所募资金,均用于再融资集团现有债务,通俗一点就是“借新还旧”。

  上述房地产专家表示,企业能够接受如此高的融资成本,说明该业现金流确比较紧张,对资金的需求十分急迫,同时也说明企业的资信评级可能不太理想。

  高息发债推高了景瑞控股的融资成本。2019年1-6月,景瑞控股的融资成本为2.16亿元,而上年同期为1.38亿元。一位证券市场评论人告诉中国网财经记者:“高企的融资成本会造成企业资金压力,同时对企业的营运能力和销售能力、周转能力要求更高,一旦遭遇销售业绩下滑或其他不可测因素,会成为拖累企业的最后一根稻草。”

  旗下两公司被宁波住建点名,项目存质量问题

  除了资金链,景瑞控股屡受质疑的还有旗下楼盘的质量。据宁波晚报报道,位于宁波的景瑞•望府,2号楼外墙出现大面积鼓包、开裂、脱落等问题,业主们猜测是偷工减料导致的质量问题。

  今年7月,宁波市住建局公布一批涉嫌严重违法违规企业名单,宁波景浩置业有限公司在列,涉及的工程是“高新区X03-01-32地块项目”,项目推广名称是“景瑞时光里”。

  8月,宁波市住建部召开了住宅工程质量突出问题治理集中约谈会议,5家房地产企业的主要负责人和分管质量负责人被约谈,其中包括宁波景瑞置业有限公司。这5家企业开发的住宅项目,在“利奇马”台风期间,暴露出的主要质量问题是:地下车库渗水严重;外墙空鼓,出现大面积脱落;应对恶劣天气的应急防范能力不足等。

  景瑞控股官网披露的资料显示,宁波景瑞置业有限公司和宁波景浩置业有限公司是景瑞•缇香郡项目和景瑞•高新项目的开发商,这两家公司均隶属于景瑞控股。